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高收入的租房者继续推动着多户住宅的建设和出租

据初步人口普查局估计,从2018年12月到2019年12月,拥有5套及以上住房的建筑开工率上升74。6%,到经季节性调整的年率为53。6万。在这一期间结束时,在建的多户住房的数量增加了7。3%,达到177000套。

然而,看似无穷无尽的多户住房需求最终可能会减少。经过十多年的磨合,租房者的家庭增长似乎已经趋于平稳。根据住房空缺调查的统计,2016年至2018年间,租房者总数减少了22.2万人,但随后更多地弥补了这一损失,2019年前三个季度增加了35万人。

全国家庭建筑商协会最近预测,多家庭住房开工率在2020年只会增加1%。而大多数市场正在建立的目标是更高收入的租房者,他们的数量仅在2016-2018年就增加了54。5万人。事实上,实际收入至少75,000美元的家庭占2010年至2018年租房者增长(320万)的四分之三以上,

这是哈佛大学住房研究联合中心(Joint Center for Housing Studies)今天发布的年度报告《2020年美国租赁住房》中的一些发现。John D.和Catherine T.MacArthur基金会以及联合中心的政策咨询委员会为报告提供了资金。

该报告从后视镜的角度介绍了该国的租房情况,在传统上更有可能拥有住房的年龄组和家庭类型中,租房已经变得更加普遍和可接受。例如,从2004年的自住房高峰到2018年,拥有住房的有子女的已婚夫妇减少了270万人,而租房者增加了68万人。

图表:哈佛大学住房研究联合中心供图

高收入、老年和较大家庭的租金增加反映了需求构成的根本变化。

拥有一所房子的美国梦并不一定会消失。民意调查显示,大多数租房者对自己目前的住房状况感到满意,但仍然希望最终拥有自己的房子。然而,这些调查也指出,可负担性是住房所有权的主要障碍。与这一发现一致的是,从2010年到2018年,几乎所有购房者的净增长都是收入在15万美元或以上的家庭。

联合中心(Joint Center)研究助理、新报告的主要作者惠特尼?“年轻、受过大学教育的高收入家庭确实在拉动当前的租房需求。

新的租赁建筑仍然接近30年来的最高水平。新建成的公寓在拥有50个或更多单元的结构中所占比例从上世纪90年代的11%稳步上升到2000年代的27%,到2018年的61%。

几乎所有新的多户单元都是作为出租建造的,在更大的建筑中的份额越来越大,目的是为了高端市场。因此,租金继续升级也就不足为奇了。

联合中心估计,2018年7月至2019年6月期间完成的未装修单位的租金中位数为1,620美元,按实际价值计算,比2000年完成的单位的中位数高出约37%。大约五分之一的新建公寓的要求租金至少为2450美元,而只有12%的要求租金低于1050美元。

一段时间以来,租金一直呈上升趋势。2012年到2017年间,以1000美元或以上的实际价格出租的单位数量猛增了500万个,而以600美元以下的价格出租的低价单位数量减少了310万个。租金在600-999美元区间的单位供应也在下降,但下降幅度较小,为45万。这标志着与上一个五年期的大幅度偏离,即所有三个租金部门的单位数量增加了120万至180万个。

2017年低成本租赁单位仅占全国租赁存量的25%,而2012年为33%,所有50个州和华盛顿特区都有所减少。

造成租金上涨的因素是供应。即使整体租赁需求下降,新的供应上线,紧张的情况在全国各地普遍存在。人口普查局报告说,2019年年中,全国租赁空置率再次降至6.8%,为1980年代中期以来的最低水平。

根据RealPage的数据,在跟踪的150个市场中,118个市场的专业管理物业单位的空置率下降,2019年第三季度的同比下降平均为0.7个百分点。

在空置率如此之低的情况下,租金涨幅继续超过一般通胀。2019年第三季度,一手住宅租金消费价格指数同比上涨3。7%,远高于同期所有非住宅项目价格上涨1。1%。这使得连续两个季度的实际租金增长达到29,这是20世纪40年代以来第二长的记录。

RealPage报告说,150家地铁中有142家的公寓租金从2018年第三季度上涨到2019年第三季度。

由于高收入租房者人数的强劲增长,有成本负担的租房者所占份额-即支付家庭收入30%以上的租房者-从2011年的50。7%的峰值下降到2017年的47。4%,然后在2018年略有增加0。1个百分点。那一年,费用负担的租房者比2001年多600万人,费用负担的份额高出近7个百分点。

与此同时,2018年有1,090万租房者——或者说四分之一——将一半以上的收入用于购买住房。

尽管成本负担较重的租房者的总体份额有所下降,但支付30%以上住房收入的中等收入租房者的份额稳步上升。虽然经济的改善增加了中等收入租房者的份额,但收入增长并没有赶上租金的上涨。

住房费用也是一个负担,相当多的人根本无法承受。在连续六年下降之后,2016-2018年,全国无家可归的人数上升到552830人。这一逆转在很大程度上反映了居住在户外或非人类居住场所的无家可归者人数增加了18,110人,而加州、俄勒冈州和华盛顿州的高成本增加尤为明显。

气候变化也在破坏该国的住房格局。联合中心估计,2008-2018年,由于自然灾害,1050万租赁家庭-占总数的四分之一-生活在邮政编码中,至少有100万美元的家庭和商业损失。

联合中心(Joint Center)指出,随着国家房租承受能力危机的演变,应对这些挑战的努力也必须不断发展。然而,联邦政府的反应没有跟上需要。HUD租赁援助项目的预算支出从2013年的374亿美元增长到2018年的403亿美元,平均每年只增长1.5%。联邦支出的短缺使1760万个符合条件的家庭中有75%没有得到租赁援助。

州和地方方案试图通过针对无法获得联邦支助的低收入家庭来填补这些援助缺口。他们的主要努力是在2017-2018年为多家庭住房发行48亿美元的免税债券。地方政府也通过了授权或激励新的建设负担得起的单位的改革,全国510个管辖区现在有了包容性分区。

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