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超级变革将SMSF推向了非上市房地产信托

购物中心业主SCA Property Group(SCP)的资金管理负责人表示,由于退休金规则的变更待定以及银行对该行业贷款的压制,驱使DIY超级投资者转向未上市的房地产信托。

超级变革将SMSF推向了非上市房地产信托

在澳交所上市的SCP最近推出了第二只未上市的基金,该基金持有两个购物中心,分别是蓝山的Woolworths和Big W锚定的卡通巴市场,以及新南威尔士州南部高地的丹·墨菲锚定的Mittagong购物村。

满员的购物中心的总价值为5510万美元,预计将实现7%的年度分配,其中大部分收入来自向Woolworths的长期租赁。

寻求为其SCA非上市零售基金2(SURF2)基金经理Melissa Kingham筹集2950万美元的资金,他表示,迄今为止,大部分承诺来自SMSF投资者。

她说:“随着退休金的变化以及银行限制向SMSF贷款,非上市零售物业已成为SMSF投资者的有吸引力的选择。”

她补充说,需求的增长也受到缺乏合适的投资工具的推动,而便利型购物中心的上限价格收紧,使得基金经理更难找到合适的物业。

SCP于2012年从Woolworths剥离出来,拥有价值79亿美元的79个便利零售购物中心的投资组合。

2015年,A-REIT进入了资金管理领域,推出了它的第一个未上市零售房地产信托,该信托持有从其上市母公司剥离的五个购物中心。

SCP正在将非核心资产出售给私人车辆,以释放资金来扩大其在Woolworths和Coles锚定的购物中心中的上市资产。金汉姆女士说:“我们的长期计划是,每年我们都会推出一两个新的非上市基金。”

从7月1日起,新的超级养老金帐户中免税储蓄上限为160万美元。超过该金额的余额必须保留在累积阶段,并要缴税(收入的15%,资本收益的10%征税)。

借钱变得更加困难

SMSF协会政策负责人约旦·乔治(Jordan George)说,政府最近发布了立法草案,这将使SMSF更加难以进行借贷来为投资提供资金,其中大部分是住宅或商业物业。

“关键[草案措施]限制了SMSF成员的总超额余额中所含贷款的未偿还价值。因此,如果SMSF成员的收入达到或超过160万美元,则他们将无法再向super缴纳税后捐款,这将影响其偿还贷款的能力。因此,借贷变得更加困难,银行也不太可能放贷。”乔治先生说。

他补充说,银行在向SMSF成员贷款时也“相当保守”,其自身的研究显示,贷款对价值比率为60-70%,而SMSF贷款则较低​​,具体取决于贷款人。

乔治先生说:“如果SMSF成员根据修正案草案调整其投资行为,我们将看到他们正在寻找替代投资,并寻求房地产信托来获得类似的资产敞口。”

最新的SCP基金获得了Property Property Research Research(PIR)分析师的AA投资评级。

“ PIR认为,[SURF2]最适合寻求可预测且可持续的收益率的投资者,这要归功于强大的公司租户和已签订的长期租约。投资结构简单明了,在基金期限内收益率很低。” PIR说。

金汉姆女士说,SCP已聘请零售顾问Location IQ来汇编有关研究人口统计数据以及贸易区和零售集水区评估的数据,包括在PDS(产品披露声明)中,供潜在投资者使用。

她说:“在评估我们的非上市零售基金物业时,我们认为这是一个重要的考虑因素,因为该数据可以极大地帮助评估人口数量和销售增长,市场竞争以及零售中心现在和将来的住户生存能力,”她说。

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